物流園區(qū)提升需要三大制勝法寶
發(fā)表時(shí)間:2018/4/13 11:57:36
當(dāng)前,單點(diǎn)物流園區(qū)在運(yùn)營(yíng)方面存在著空置率高、管理水平低的情況尚沒(méi)有得到根本改變,而物流園區(qū)的網(wǎng)絡(luò)化布局和互聯(lián)互通還處于起步階段。物流園區(qū)的提升需要以下三大法寶:
一、依托鐵路,構(gòu)建全國(guó)干線物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)
我們知道,國(guó)際物流的主要運(yùn)輸方式是海運(yùn),而國(guó)內(nèi)大物流的運(yùn)輸方式一定是鐵路為主。特別是隨著鐵路體制改革和機(jī)制轉(zhuǎn)換,以及鐵路物流技術(shù)進(jìn)步和多式聯(lián)運(yùn)的發(fā)展,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)此任。
物流產(chǎn)業(yè)無(wú)論如何發(fā)展,都離不開(kāi)"倉(cāng)"和"運(yùn)"。物流園區(qū)作為物流產(chǎn)業(yè)的空間載體和服務(wù)平臺(tái),具有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物流服務(wù)的雙重功能。單純物業(yè)出租的"包租婆"模式不能適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的需要,也無(wú)法解決空置率高和管理水平低的問(wèn)題。
物流園區(qū)項(xiàng)目的功能要重新定位,"鐵公機(jī)""鐵公水",應(yīng)該成為物流園區(qū)發(fā)展的主要方向。雖然國(guó)家對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行了分類,但是在這些年物流園區(qū)的發(fā)展中,比較熱的是"公路港""電商物流綜合體""農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流基地"以及"倉(cāng)儲(chǔ)型物流地產(chǎn)"。
這些項(xiàng)目的投資人,更多基于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度而忽視后期的運(yùn)營(yíng),其盈利模式更多在于土地升值溢價(jià)。
真正區(qū)域性物流園區(qū)應(yīng)該是占地幾千畝,擁有鐵路站(場(chǎng))的多式聯(lián)運(yùn)綜合體。而那些運(yùn)輸方式單一的園區(qū),不過(guò)是物流基地或物流中心而已。國(guó)內(nèi)應(yīng)該大力開(kāi)發(fā)建設(shè)鐵路綜合物流園區(qū),或者將鐵路專用線延伸到物流園區(qū);诙嗍铰(lián)運(yùn)體系的物流園區(qū)將成為今后一段時(shí)間的發(fā)展趨勢(shì)。
二、搭建全國(guó)性物流園區(qū)聯(lián)盟,實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通
傳統(tǒng)物流園區(qū)的盈利模式就是出租,其主要收入就是租金和停車費(fèi)等,我們將此稱為物流園區(qū)的1.0時(shí)代。
在園區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上,能夠?yàn)槿腭v園區(qū)的企業(yè)提供諸如加油、ETC充值、保險(xiǎn)等產(chǎn)品增值服務(wù)的,我們稱之為物流園區(qū)的2.0時(shí)代。
園區(qū)方協(xié)同入駐企業(yè)共同開(kāi)發(fā)大三方和直客貨源,提供給專線企業(yè)操作,實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)與園區(qū)平臺(tái)的統(tǒng)一結(jié)算,相互加持,彼此成就,我們稱之為物流園區(qū)的3.0時(shí)代。
物流園區(qū)的4.0時(shí)代,就是要依托互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)服務(wù),線上整合數(shù)據(jù)建立園區(qū)云圖,線下整合資源構(gòu)建聯(lián)盟體系,以專線對(duì)開(kāi)和倉(cāng)儲(chǔ)聯(lián)動(dòng),打破物流園區(qū)的"孤島困境",實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的互聯(lián)互通。 傳統(tǒng)的單點(diǎn)物流園區(qū)年收入以租金為主大約是千萬(wàn)級(jí)的,而植入產(chǎn)品服務(wù)可以達(dá)到億級(jí),開(kāi)展以總包服務(wù)為核心的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù),整合上下游業(yè)務(wù),其收入可以達(dá)到數(shù)億級(jí)或數(shù)十億以上。
搭建全國(guó)性物流園區(qū)聯(lián)盟,就是基于信息技術(shù)的網(wǎng)狀聯(lián)盟,憑借云計(jì)算和云平臺(tái)技術(shù),快速滿足供應(yīng)鏈上成員所提出的物流需求,適應(yīng)市場(chǎng)快速變化和更新的需要,把不能適應(yīng)供應(yīng)鏈需求的非核心物流企業(yè)從中淘汰,并從外部選擇優(yōu)秀的企業(yè)進(jìn)入聯(lián)盟,從而不斷完善園區(qū)聯(lián)盟組織,促進(jìn)物流行業(yè)的提檔升級(jí)。
物流園區(qū)聯(lián)盟就是一種以快速響應(yīng)客戶物流服務(wù)需求為戰(zhàn)略目標(biāo)的物流園區(qū)組織,如果與全國(guó)性快運(yùn)平臺(tái)對(duì)接,依托園區(qū)內(nèi)成熟的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)以及配送等物流資源,提供"總分倉(cāng)"、"平行總倉(cāng)"的產(chǎn)品解決方案,為客戶提供倉(cāng)內(nèi)加工、干線運(yùn)輸、配送一體化服務(wù),就能夠?qū)崿F(xiàn)集中化庫(kù)存、規(guī);\(yùn)輸?shù)任锪髟鲋捣⻊?wù)。
三、智慧物流為園區(qū)新發(fā)展賦能
項(xiàng)目基本定位之后,更要關(guān)注園區(qū)的市場(chǎng)定位、客戶定位和產(chǎn)品形態(tài)定位等,F(xiàn)代物流園區(qū)不再單純是倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸功能,而且需要線上與線下相結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng),F(xiàn)代物流園區(qū)將越來(lái)越"智慧"。
智慧物流需要智慧園區(qū)作為支撐,園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力成為物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)和前提。
從物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度看:
1.從物流園區(qū)基礎(chǔ)信息服務(wù)平臺(tái)的搭建,到為入駐物流企業(yè)的增值服務(wù),增強(qiáng)園區(qū)與企業(yè)的粘性,實(shí)現(xiàn)管理提升,提高園區(qū)的整體運(yùn)營(yíng)能力和水平。
2.新建園區(qū)要重視前期定位和功能劃分,要按照智慧園區(qū)和綜合服務(wù),從市場(chǎng)需求出發(fā),防止重資產(chǎn)沉淀,保證開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的相互促進(jìn)。
3.以物流園區(qū)為依托,與地方政府政策協(xié)同,打造區(qū)域性物流與供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)中心,并形成對(duì)周邊園區(qū)輻射的"鉆石效應(yīng)"。
物流園區(qū)應(yīng)該是物流企業(yè)的空間提供商和物流服務(wù)的平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商,而目前,物流園區(qū)只是簡(jiǎn)單地提供物業(yè)服務(wù),真正的與物流業(yè)務(wù)相關(guān)的增值服務(wù)普遍缺位。
從物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)的角度看:物流園區(qū)新發(fā)展的根本要賦能,要挖掘和發(fā)揮物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)整合價(jià)值,這需要做好以下三點(diǎn)。
1.充分發(fā)揮物流園區(qū)的平臺(tái)化服務(wù)功能和區(qū)域輻射作用。
2.以"總包服務(wù)"實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)資源導(dǎo)入,以物流一體化解決方案,推進(jìn)園區(qū)干線運(yùn)輸與落地配送無(wú)縫對(duì)接,向供應(yīng)鏈到價(jià)值鏈的提升發(fā)展。
3.產(chǎn)業(yè)基金+供應(yīng)鏈金融,實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)"雙驅(qū)動(dòng)"的良性促進(jìn)。